Сытый голодного не разумеет. Ошибка неопытных риэлторов №8.



Сытый голодного не разумеет.

Ошибка неопытных риэлторов №8.

Есть риэлторы у которых работы много. Это бывает по разным причинам, которые мы рассматривать сейчас не будем.
Назвать риэлтора, у которого много работы, неопытным ни у кого рука не поднимется. Дадим ему звание опытного.

Есть риэлторы у которых работы значительно меньше. А иногда совсем мало. И в этом нет ничего страшного.
Такое бывает и с опытными риэлторами. Реже, конечно, чем с неопытными. Но для нашего поста назовем такого риэлтора неопытным. Хотя бы на время.

А есть ситуации, когда такие два риэлтора, у которого много работы и у которого мало, встречаются по работе во время проведения совместной сделки.
И вот тут часто возникает интересная коллизия, которую я и хотел бы высветить этим постом.

У опытного риэлтора каждая минута на счету, ведь ему надо успеть одновременно организовать несколько сделок. Параллельно ему надо контролировать рекламу и просмотры продаваемых им объектов, обрабатывать и сортировать новые заявки. Это все отнимает массу времени и сил, поэтому опытному риэлтору необходимо все делать профессионально, четко, быстро, с макимальным КПД (коэффициентом полезной деятельности). У такого риэлтора нет времени на пустые разговоры, встречи - все только ради бизнеса.

У неопытного риэлтора любая сделка - это праздник! Это шанс наконец-то принять участие в процессе изнутри. Или вспомнить как это делается.
Посмотрим что происходит у неопытного риэлтора в этот момент.
А у неопытного риэлтора все просто отлично! У него куча свободного времени и сил, камаз задора и вагон любопытства. Желание неопытного риэлтора использовать подвернувшийся ему в виде реальной сделки момент для максимального изучения или вспоминания всех особенностей и нюансов рынка недвижимости достойно всяческих похвал. Но как же от этого страдает его контрагент по сделке - опытный риэлтор....

Надо отдать должное, что не все неопытные риэлторы так себя ведут. Довольно часто встречаешь на сделках своих менее опытных коллег, которые сразу признают твой авторитет, с пониманием относятся к твоей занятости и готовы спокойно воспринимать новую для них информацию, понимая, что у них есть шанс поучиться. А опытный риэлтор в таких случаях никогда не должен давить своим авторитетом или уникальными знаниями, а должен делиться ими, наглядно демонстрируя как большинство долгих и сложных вопросов можно решить быстро и легко.

(Учитывая как и кто обучает риэлторов я лично вообще не вижу другого способа обмена профессиональным опытом в сфере работы с недвижимостью.)

Но, к сожалению, так везет не всегда.
Чаще я лично попадаю в ситуацию, когда менее опытные и более свободные коллеги неспеша и неторопясь с искренней любовью и благоговением смакуют и облизывают со всех сторон каждый кирпичик из которого складывается сделка. А кирпичиков таких немало. Вот конкретные примеры некоторых из них:

- Первая встреча и знакомство. Опытный риэлтор легко согласовывает большинство предварительных вопросов и условий сделки по телефону. Неопытный всячески пытается встретиться для этого лично, как правило приглашая в свое агентство на другой конец города.
- Подготовка предварительного договора. Опытный риэлтор максимально использует электронную почту и другие средства связи, чтобы дистанционно подготовить и согласовать текст необходимых для подписания документов. Неопытный опять же пытается делать все это только при личной встрече, пытаясь на месте быстро заполнить от руки имеющиеся бланки.
- Выбор места проведения сделки. Закладка денег и подписание основного договора. Опытному риэлтору крайне важна экономия своего времени и, как следствие, времени своих клиентов. Опытный риэлтор выбирает проверенные (предсказуемые) расчетные центры в которых хорошо налажена схема проведения сложных и простых сделок, которые находятся рядом с метро, с удобной парковкой автомобиля, даже наличия комфортного туалета очень имеет значение. (Пример жуткого туалета в СПБ - это расчетный центр на Невском 8 - один из старейших известнейших расчетных центров Санкт-Петербурга. Сходите зацените этот вонючий туалет с железной дверью со входом с улицы). Также крайне необходимо наличие нотариуса, к которому не надо записываться заранее. Необходима возможность распечатать документ или сделать его копию, очень важна недорогая проверка денежных средств, а не как в Сбербанке 0,3% от суммы или как в ВТБ24 два рубля за купюру!
Неопытного риэлтора не пугает проторчать на сделке целый день. Это же СДЕЛКА! Это же БАБКИ наконец-то! По этому он просто не напрягается с такими вопросами, а плывет, как правило, по течению, расплескивая во все стороны свой неутомимый энтузиазм и лишнюю энергию. В виду наличия достаточного количества свободного времени, неопытный риэлтор готов заранее посещать новые, незнакомые, неизведанные расчетные центры, внимательно выясняя схему их работы, пробуя и тренируясь. Это же так здорово и интересно! Человек создан чтобы познавать мир! :-)

Выбирайте, друзья, что вам по вкусу.
Изучайте этот мир всеми доступными способами.
Но не забывайте пожалуйста, что самое дорогое, что есть у ваших клиентов после здоровья - это время и недвижимость.
Однозначно - наша работа не место для экспериментов.

P.S. Отдельный пост я обязательно напишу про агентов, которые рабтают только со своими менеджерами. Это не просто увеличивает трудозатраты контрагента, это просто пи..пи..пи...пи...    Этот пост я напишу обязательно!)

Все добра! Удачи и успехов!
Берегите себя, друзья!
Всегда ваш - риэлтор Алексей Силантьев.

Согласны с автором? Поделитесь статьей в соцсетях!


expert4estate.ru
ex4es.ru
redapplerealty.ru
global-cons.ru

Мифы рынка недвижимости. Все нотариусы одинаковы. Миф №19.




Мифы рынка недвижимости. №19


Все нотариусы одинаковы.


Я еще застал те времена, когда нотариусы были государственные, обслуживали исключительно по районам города и попасть к ним в обход сумасшедшей очереди можно было с черного хода за 10 рублей. Тогда выбирать нотариуса не было особой возможности.


Сейчас все нотариусы частные с государственной лицензией - выбирай любого!


Уточню для ясности, что есть небольшие ограничения между нотариусами - появилось такое понятие как нотариальный округ. Например: сделку купли-продажи квартиры может удостоверить только нотариус того нотиариального округа, в котором находится отчуждаемый объект.


А вот, например, доверенности, заявления, согласия, завещания и множество других документов можно делать абсолютно у любого нотариуса.


Все просто, казалось бы? Многолетняя практика показала, что совсем нет. Вспоминаются поговорки: Два юриста - три мнения. Закон, что дышло - куда повернул, туда и вышло. У нотариусов все также.


Нотариусы, как обычные люди - есть высокопрофессиональные гуру, готовые браться за сложные задачи. А есть “троешники”, которые стараются делать только обычные, стандартные, привычные им сделки. Они банально бояться подставиться из-за плохого знания законов и практики.


С одной стороны, любой нотариус работает исключительно в рамках закона и согласований с местными регистрирующими органами. Но, с другой стороны, простому смертному придется верить на слово тому, что сказжет нотариус. Или идти с аналогичным вопросом к другому нотариусу.


И тут вдруг выясняется, что то, что один нотариус категорически отказывается делать, другой нотариус делает без проблем. И не просто делает, а еще и посмеивается над своим неопытным коллегой.


Иногда сталкиваешься с легким обманом или навязыванием услуг. Например: многие нотариусы любят делать заявления или доверенности сразу с нотариальной копией, хотя уже давно нет необходимости приносить с собой в государственные органы нотариально заверенную копию документа - достаточно принести подлинник, с него снимут копию и заверят бесплатно на месте.


Часто нотариусы “забывают” указать в Согласии супруга не сделку с недвижимостью данные Свидетельства о браке, тем самым вынуждая клиента делать нотариальную копию Свидетельства о браке позже.


Еще я сталкивался с отказом нотариуса включать в одну доверенность нескольких человек. При этом нотариус рекомендовал делать отдельные доверенности на каждого, что увеличивало вознаграждение нотариуса в разы.


Разные нотариусы берут разные деньги за одну и ту же техническую работу по составлению договоров, заверение доверенностей и других документов. Разница достигает нескольких тысяч рублей. А клиент думает при этом, что все нотариусы берут одинаково.


Вывод из всего вышесказанного простой. Если у вас есть возможность обратиться к нотариусу по рекомендации своих друзей, агентов, юристов или просто выбрать из нескольких кандидатур - обязательно сделайте это.


Внимательное, вдумчивое и ответственное отношение нотариуса к вашим вопросам гарантирует вам экономию ваших денег, нервов и времени. Ради этого даже имеет смысл пойти к более дорогому нотариусу, но по рекомендации.


P.S. Почти у каждого нотариуса есть корона. У кого она поменьше, а кого даже не помещается в его нотариальной конторе. Выбирайте нотариуса с короной поменьше, а лучше вообще без нее. Сейчас уже есть из чего выбрать.

Берегите себя, свои деньги и нервы.
Всегда ваш - риэлтор Алексей Силантьев.

Согласны с автором? Поделитесь статьей в соцсетях!


expert4estate.ru
ex4es.ru
redapplerealty.ru
global-cons.ru

Я - частный риэлтор!



Вы, наверное, замечали, как много статей в интернете, и не только, нацелены на избиение частных риэлторов. Что ни день, так новая статья на тему угрожающих последствий работы с частниками. Картинки рисуются одна мрачней другой.


Частных риэлторов сплошь и рядом называют черными, эдакая незаметно-ненавязчивая подмена понятий, ненароком так… Но мы уже не в начале 90-х живем, где царил беспредел черных маклеров, условия и требования к работе давно поменялись…

Безусловно, встречаются еще черные маклеры и недобросовестные риэлторы, и не стоит терять бдительность, однако, не так все страшно, как нам пытаются представить…
Любой здравомыслящий человек понимает, что коммерческая деятельность направлена, в первую очередь, на получение прибыли за оказанные услуги, на то она и коммерческая. И, уж коли лучшие умы крупнейших агентств недвижимости (кто мы для них? - мальки рядом с гигантскими касатками) озаботились проблемой частных маклеров настолько, что готовы отвлекаться от своей профессиональной деятельности и тратить свое драгоценное время на заказ статей, и далее тратить деньги на их размещение, напрашивается вывод, что армия частных маклеров растет и крепнет настолько, что уже является существенной конкурентной силой, на которую приходится обращать внимание и бороться с нами всеми возможными способами. А в конкурентной борьбе, как известно, разные способы применяются, встречается и откровенная клевета, и подмена понятий, и страшные придуманные истории…
По некоторым экспертным оценкам авторитетных лиц, количество сделок, проведенных частными маклерами, достигает 60% от общего числа. Исходя из собственного скромного опыта, эта цифра чуть ниже и колеблется от 40 до 50% от всех сделок, в зависимости от вида недвижимости, что, согласитесь, тоже немало.

В этой статье я хочу прокомментировать основные аргументы представителей агентств недвижимости и озвучить своё видение работы с частным риэлтором.


Услуги частного маклера дешевле услуг риэлтерской фирмы.

Да, это действительно так. Частный риэлтор не платит арендную плату за офис, дома есть всё необходимое для работы: компьютер, принтер, факс, сканер, копировальная техника, регулярно обновляемая риэлторская база, телефон, интернет. Частному маклеру не надо держать на окладе юриста, бухгалтера, охранника, секретаря, уборщицу, курьера, как минимум. Гораздо выгоднее и дешевле привлекать требуемых специалистов только тогда, когда это действительно необходимо, оплачивая их услуги по факту выполненной работы. Оплачивать же полный рабочий день перечисленных специалистов, вне зависимости от их востребованности в настоящий момент, гораздо дороже. В окружении опытного риэлтора таких специалистов множество, причем, на выбор, в зависимости от ситуации привлекается тот или иной, тогда как в АН все сотрудники завязаны лишь на штатных сотрудников, а они –живые люди, в каких-то вопросах – сильны, в каких-то -откровенно «плавают» а, бывает, работу и вовсе не вытягивают.
Озвученное - лишь только часть статей экономии, на самом деле их гораздо больше, но мне не хочется сейчас углубляться во все тонкости ценообразования, указываю лишь основные моменты. Однако надо понимать, что дешевле – не означает даром. Если Вам повстречался риэлтор, объявивший за свою работу сущие копейки, по сравнению со стоимостью работы агентства средней руки, надо бы серьезно задуматься о профессиональной пригодности такого маклера и его понимании всего объема предстоящих работ.
Жестко демпингуют либо неопытные, голодные новички, либо случайные люди, слабо представляющие процесс, но жаждущие заработать хоть какую-то копейку в мутной воде во что бы то ни стало, либо мошенники и действительно черные маклеры, закинувшие сети на поиск необразованных, жадных или слишком самонадеянных, коих в нашей стране ой, как еще немало.

Частный риэлтор не несет никакой ответственности.

Несколько слов о себе. Зарегистрирован как ИП (Индивидуальный предприниматель), где в перечне видов деятельности указана риэлторская деятельность, рекламная деятельность, оказание консультационных услуг и многое, многое другое. Согласно статьи 23 ГК РФ, любой гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Все абсолютно законно, о чем сознательно умалчивают ярые противники частных риэлтеров.

Мало кто интересуется, обращаясь в агентство недвижимости, каким образом зарегистрирована та или иная фирма. Вы, возможно, сильно удивитесь, выяснив, что огромное количество фирм аналогичным же образом являются такими же ИП (индивидуальный предприниматель), так в чем между нами разница? В том, что один предприниматель решил снимать офис и позиционировать себя, как фирма, а другому это не нужно, статус частника вполне устраивает, что позволяет минимизировать расходы и работать за меньшие деньги, сохраняя, таким образом, конкурентоспособность…

Громко заявляя о незаконности деятельности частных маклеров, почему-то оставляют этот факт случайно незамеченным. Так что перед государством и законом мы в абсолютно равных условиях. Мало того, согласно статьи 24 ГК РФ, гражданин – частный предприниматель отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, тогда как агентства, зарегистрированные, как общества с ограниченной ответственностью (ООО), несут ответственность лишь в размере уставного  капитала, а это может быть всего лишь 10000 рублей.

Смешно, не правда ли, при средней стоимости однокомнатной квартиры в Москве в 5 миллионов рублей, отвечать уставным капиталом в 10000 рублей. Почувствуйте разницу в денежном выражении ответственности.

Частный риэлтор не имеет соответствующей квалификации.

О! Это моя любимая тема, самый слабый аргумент АН. В рядах агентств часто попадаются непрофессиональные люди, не обладающие опытом и знаниями – стажеры. Будут ли они работать в этой сфере в дальшейшем – еще большой вопрос, они еще только учатся, но Вам об этом, естественно, никто никогда не расскажет. Перед Вами может появиться новичок, не способный принимать быстрые, верные решения, не готовый взять на себя какую-либо ответственность. Легко затеряться в многочисленных рядах крупного агентства, спрятаться за спину то менеджера, то юриста, то иного сотрудника. Вот и перекидывают многострадального клиента от одного к другому, как мячик. На любой вопрос – замешательство и необходимость проконсультироваться с вышестоящим начальством. Мало того, что это раздражает и занимает массу времени, бывает, что от быстроты принятия решения зависит судьба всей сделки.

А много ли сотрудников АН оформлены на работу официально? А какова кадровая политика АН, вы знаете? В один прекрасный момент подобный случайный сотрудник, не оформленный на работу официально, приехавший в Москву на быстрые заработки никому неизвестно откуда и снимающий где-то квартиру, а где и начальник не знает, исчезнет…и что делать дальше? С кого спросить? АН от него может быстренько откреститься, следов не найдете… не раз такую картину наблюдала…
Мне, как частному риэлтеру, так не спрятаться, не за кого, некуда, я здесь живу, в одной и той же квартире уже более 20 лет, тут вся моя родня, тут я вырос, получил образование,  живу с дочкой недалеко от родителей… Да и не требуется скрываться, персональная ответственность жестко дисциплинирует, нареканий нет, работа по рекомендациям довольных клиентов, иначе кушать будет не на что…

У частного маклера на любой вопрос должен быть немедленный ответ, в любое время суток, один на один с клиентом. Частником, априори, способен работать только сильный, опытный, уверенный в своих силах профессионал, с необходимыми связями, способный провести любые переговоры, решить любые вопросы, принять решение, взять ответственность на себя. Стенки за спиной нет. Никого.

Так что если уж говорить о квалификации, то частные риэлторы однозначно более подготовлены, жизнь заставляет не расслабляться ни на минуту. Откройте любую газету, она пестрит объявлениями о наборе стажеров в агентства недвижимости. Случайные люди, серьезная текучка кадров, вот основные проблемы традиционных агентств недвижимости.

Один человек не может предоставить тот комплекс услуг, который предоставляет вся компания в целом.

Пустые слова. Давайте проанализируем все этапы сделки под ключ, например, при продаже квартиры, предположив, что и частный маклер и сотрудник АН – профессионалы.

1. Оценка квартиры.
Оценку делает конкретный риэлтор, исходя из собственного опыта и знаний, вывеска фирмы никакого значения не имеет, значение имеет только текущее состояние рынка недвижимости и опыт конкретного риэлтора. Мало того, мне неоднократно приходилось сталкиваться с ситуацией, когда именно фирма, давя своим авторитетом и громким именем, существенно занижала стоимость квартиры, чтобы получить максимальную прибыль от продажи квартиры и иметь 100%-ю гарантию оплаты своего большого комиссионного вознаграждения.
Запросы частного риэлтора скромней, и, честно скажу, за годы работы частным образом, мне ни разу не пришла в голову мысль о том, что мне не оплатят мои услуги, а поэтому у меня нет необходимости занижать стоимость квартиры, наоборот, я пытаюсь её завысить, ведь если мой клиент останется доволен, он обязательно порекомендует меня своему другу. В этом смысле, жизнь моя стала спокойна и безмятежна. Возможность получить для клиента максимальную выгоду при абсолютно адекватном, на фоне АН, комиссионном вознаграждении, дает мне непоколебимую уверенность в том, что моя работа будет оплачена безоговорочно и сполна.

2. Организация рекламы.
Текст рекламы всегда пишет риэлтор, частный ли, сотрудник фирмы ли. Перечень СМИ, интернет сайтов, баз данных, где размещается реклама, одинаков как для сотрудников агентств, так и для частных риэлторов и определяется востребованностью и раскрученностью источников информации и не более того, дорога в СМИ открыта любому, только плати. А далее сравнение идет не в пользу сотрудников агентств. Сотруднику АН надо просить о размещении рекламы своего менеджера и при этом серьезно аргументировать необходимость активной рекламы. Когда я работал на фирме, реклама одной квартиры в газете «Из рук в руки» 3 раза в неделю считалась супер активной, это, можно сказать, руководство оказало мне уважение, разрешая столь интенсивную рекламу. На большее агенту средней фирмы надеяться не приходилось. Экономия на всем, оно и понятно, слишком велики накладные расходы на содержание фирмы.

Любое АН имеет лимит средств на рекламу и, скорей, истратит деньги на раскрутку своего имени, нежели на рекламу какой-то там квартиры, а решение выдать средства на рекламу или нет, в большинстве случаев, принимается людьми, напрямую не зависящими от количества сделок, а работающие за оклад, им аргументировать бесполезно. Частному риэлтору ни у кого ничего просить не надо, он сам себе хозяин, да и свободных средств для рекламы объектов недвижимости гораздо больше, аренды офиса нет, штатных сотрудников нет, стало быть, все свободные средства – в рекламирование квартир, для скорейшего получения результата.

3. Переговоры, подписание договоров.
Искусство проведения переговоров зависит исключительно от опыта и личных характеристик встречающихся агентов. Неужели Вы думаете, что весь тот штат юристов и менеджеров фирмы выезжает на каждые рядовые переговоры? Ничего подобного, все переговоры проводит все тот же агент. И тут, либо ты способен аргументировано отстаивать свою точку зрения и защищать интересы своего клиента, либо – нет.  Если же на переговоры появился агент с помощниками, вывод всегда напрашивается один – передо мной человек, не уверенный в своих силах, нуждающийся в чужой помощи – новичок.

Опытный маклер не нуждается в многочисленных помощниках.

Теперь о самом договоре. Сравнение идет, опять же, не в пользу сотрудника АН. Через мои руки прошло огромное количество договоров разных фирм. Есть одна существенная черта, присущая всем этим договорам: все они нацелены в первую очередь на соблюдение интересов фирмы, а уж только во вторую – интересов своего клиента. С точки зрения руководителя фирмы – все правильно, своя рубашка ближе к телу. Мне тут же возразят, мол, частный маклер тоже не ангел и о хлебе насущном думает. Да, конечно, да только у частника степеней свободы в разы больше, частному риэлтору нет необходимости оглядываться на десяток начальников за спиной, частник легко пойдет на компромисс, уступки, и порой за счет своих интересов, лишь бы дело делалось, что не дозволено сотруднику агентства ни при каких обстоятельствах.

Работа в недвижимости настолько непредсказуема и многопланова, что ни один стандартный договор не сможет учесть все возможные жизненные ситуации. Попробуйте существенно изменить предлагаемый фирмой договор, велика вероятность, что фирма наотрез откажется что-либо исправлять, потому что, либо затрагиваются интересы фирмы, либо фирма, в качестве третьего лица, не имеет необходимых прав.

В случае же, когда сделку сопровождает частный маклер, Покупатель и Продавец общаются непосредственно друг с другом на любом этапе сделки и любые договоры заключаются напрямую между Покупателем и Продавцом, между ними не стоит третьего лица и никаких интересов третьих лиц тут быть не может. Сами понимаете, что подобный договор гораздо легче и быстрей согласовать в интересах обоих сторон.

4. Техническая подготовка сделки, юридическая проверка квартиры.

Сбор  и подготовка документов для всех одинакова, не требует специальных знаний, неведомых опытному частному маклеру. Юридическая проверка квартиры – самое таинственное действо, на которое любят делать акцент фирмы, мол, частный риэлтер не справится. Если в двух словах, то юридическая проверка предполагает сначала сбор важных документов, а потом их профессиональный анализ.

Смею утверждать, что не существует таких источников информации, которыми могли бы пользоваться фирмы, но ни при каких обстоятельствах не были бы доступны частным риэлторам. Везде работают живые люди, с которыми либо есть деловые контакты и партнерские отношения, либо их нет, это, кстати, многих фирм касается, в той же степени. Сами понимаете, деньги решают все, и людям, располагающим некоей важной информацией не важно, представитель фирмы сделал заказ на информацию или ИП. Обратился, заплатил, получил необходимое. Все.

Частный риэлтор с многолетним опытом, где все построено на личном контакте, добрых человеческих отношениях, имеет, подчас, гораздо больше возможностей и связей, нежели какая-либо фирма.

5. Проведение сделки. Банки, ячейки, договоры, регистрация.

И тут мы в абсолютно равных правах, ни у кого никаких преимуществ нет. Банки одинаково обслуживают как юридические, так и физические лица, нотариусы не видят разницы, пришел к ним сотрудник фирмы или частное лицо, фирмы, организующие регистрацию перехода прав собственности, никогда в жизни не спросят, откуда ты пришел, из известной фирмы или с улицы, лишь бы разговор шел на профессиональном языке. Деньги заплатил, услугу заказал – будет сделано.

Проверить действия частного маклера и получить стопроцентную гарантию прозрачности сделки проблематично. Им легко приплюсовать еще что-то для себя. Так что в итоге посредничество частного маклера обходится потребителю как минимум не дешевле, чем услуги агентства недвижимости. Например, у них весьма распространен такой прием, как использование скрытой дельты, когда клиент не знает истинную цену сделки.

Смешно слышать подобный аргумент. Стандартная схема работы с АН. Пришел собственник квартиры, или Покупатель, заключил договор, оставил документы -эксклюзив. Будущих участников в следующий раз он увидит только на сделке, мол, мы бережем Вашу нервную систему. Аванс принимает или вносит АН - уполномочен клиентом, но при этом  фирмы частенько отказываются показать тот самый уполномочивающий договор – конфиденциальная информация. Удобная формулировка, обескураживает, но заставляет сильно сомневаться в правдивости слов. Решение о цене в рекламе принимает АН, на вопросы, отчего, вдруг, настолько дороже в рекламе, чем оговорили ранее, ответ, что в цену заложен торг, однако все торги проводит агентство, как бы точно узнать, чем торги закончились? Вы понимаете, к чему я веду? Красивый внешне, сервис, дабы ни один волосок с головы клиента не упал. Задам вопрос клиенту: «А если он захочет присутствовать лично в эти ключевые для будущей сделки моменты, вдруг блажь у него такая? Или хочется все держать под контролем?». Как бы не так, только процентов 5-10 небольших АН семейного типа, вероятно, предоставят ему такую возможность, подавляющее же большинство АН найдут какую угодно причину -отговорку, чтобы этого не произошло, улавливаете?

Хотите попробовать? Да-да, вот тут-то и появляется роскошная возможность заработать скрытую комиссию. Упаси, Боже, обвинять кого-либо конкретно, не пойман – не вор, я здесь всего лишь о потенциальных возможностях некоторых недобросовестных АН толкую, а сделают они это или нет, мне неведомо... Так что, кто бы говорил…

Как работает частный риэлтор?

Хотите внести аванс? Милости просим в квартиру Продавца. Договор строго между участниками сделки, все цифры обсуждаются только в присутствии всех сторон сделки, и где тут непрозрачность отношений? Тут и проверять-то ничего не надо, как договорились, так и сделали, а частный риэлтор рядом стоит, профессиональные советы дает, юридические тонкости разъясняет…и только. Как тут можно что-то спрятать? Каким образом?

Так что утверждения о непрозрачности и невозможности проверить – от лукавого, лишь бы что сказать, вдруг на слово поверят. А всем, кто стремится контролировать процесс продажи и покупки полностью, очень рекомендую – не теряйте время, сразу обращайтесь к частному маклеру, быстрей дело сделаете, возможно, чуть больше беспокойства, если, конечно,  сами этого захотите, зато сомнений никаких, все на Ваших глазах.

Если человек трудился в крупном известном агентстве и потом ушел оттуда — значит, есть какие-то проблемы. Может быть уровень профессионализма был недостаточно высоким. Или человек оказался непорядочным. В 90% случаев люди уходят потому, что компания ловит их на левых сделках.

Конечно же, бывает и так…всякое в жизни бывает… Но почему, справедливости ради, не упомянуть о тех риэлторах, кто просто профессионально перерос АН? В любой профессии встречаются люди творческие, самодостаточные, независимые. Им тесно следовать жестким правилам фирмы, они способны все сделать самостоятельно и не нуждаются в чужой поддержке, защите, равно, как и контроле, ну, какой может быть контроль, когда организация сделки частенько - больше психология человеческих отношений, чем техника исполнения? А, например, создавать свою фирму и заниматься руководством нет желания? Развелось этих фирм – в глазах рябит, все, кому не лень, с амбициями… Пара сделок за спиной, а все туда же, в начальники… Почему об этом помалкивают ярые противники частных маклеров?

Специфика нашей профессии такова, что сложные, скандальные и неуживчивые люди в нашей профессии не приживаются, однозначно. А по поводу левых сделок… да, бывает, выгоняют таких нерадивых агентов. Левая сделка - это воровство, по моему глубокому убеждению, однако, я уверена, что, человек, способный к самостоятельной работе, творческий и независимый, не станет левачить, он просто уйдет на вольные хлеба, дабы спать спокойно и иметь возможность прямо в глаза коллег смотреть. А мелкий воришка пристроится, как рыба-прилипала, в другом агентстве, до следующего увольнения.

Так что, уж извините, но вероятность встретить такого в рядах крупного агентства, авось затеряется, гораздо выше, чем среди частных риэлторов. Немало фирм, где в руководстве некомпетентные руководители, где процветает самодурство, невероятная жадность, глупость, где фирму держит случайный в нашей профессии человек, далекий от нужд рядового агента, а уж тем более клиента, деньги давай, деньги любой ценой…

Так что ставить клеймо неудачника, склочника и вора на всех частных маклеров я бы не советовал, слишком не соответствует реальности…
Давайте уважать друг друга и плодотворно, во взаимоуважении сотрудничать!


Успехов Вам и удачи!

P.S. Данный текст опубликован с личного разрешения автора - моего московского коллеги, Владимировой Натальи Алексеевны.
Наталья Алексеевна, большой вам привет от Питерских частных риэлторов и еще раз спасибо!)

Согласны с автором? Поделитесь статьей в соцсетях!

Прекрасно-отвратительный сервис Сбербанка или как мы попали в неработающий сейфинг.



Место и время истории.
История произошла 04.06.2016 года в офисе 9055/1823 в период с 13-30 до 16-00.
Завершение ипотечной сделки - раскрытие ячейки.

История.
Я с клиентами и контрагентом Сергеем пришли в офис 9055/1823, что на Думской улице, для завершеня ипотечной сделки. В ячейке этого отделения Сбербанка находились деньги, которые продавец и должен был сегодня забрать после предъявления покупателем Сбербанку документов, подтверждающих продажу квартиры.

В связи с тем, что документы были получены только сегодня утром, мы не записывались на посещение ячейки, а пришли на обслуживание в порядке живой очереди, что не запрещено.

Пришли, взяли талон "Сейфинг" и стали ждать вызова.

После 10 минут ожидания я подошел к сотруднику, консультирующему в зале, с вопросом почему нас не вызывают и у сейфинга никого нет.

Сотрудник Ольга Фомина ответила, что сейфинг сегодня не работает. А работает он с 10 до 17 по будним дням. (Ольга Фомина стояла в этот момент не одна, а в компании еще двух сотрудников Сбербанка, одетых в такую же красивую фирменную форму, как и на Ольге.) Мы, конечно, очень расстроились о зря потраченном времени и разрушившихся планах закончить все сегодня и поэтому еще несколько раз переспросили Ольгу Фомину, которая подтвердила нам информацию.

И был бы у нас грустный конец истории, в которой мы вроде сами виноваты, если бы не упорство моего коллеги Сергея.

Несмотря на полученную информацию от официального консультанкта Сбербанка, Сергей все-таки решил позвонить на сотовый телефон сотруднику сейфинга, который был на визитной карточке, прикрепленной к договору клиента.

Не могу себе объяснить чем руководствовался Сергей, звоня на сотовый сотруднику, после того, как нам ясно и четко несколько раз сказали - сейфинг сегодня не работает, вы в него не попадете, приходите в будни с 10 до 17... Но звонок Сергея сотворил необъяснимое чудо.

Чудо 1: Сотрудник ответил на звонок в свой выходной.
Чудо 2: Сотрудник порекомендовала нам найти другого сотрудника, имя которого она нам назвала, ответственного за сейфинг в субботу. Мы его конечно побежали искать и нашли.
Чудо 3: Далее мы хотим объявить благодарность Петух Марине Ивановне, которая сделала все, что должна была сделать, оформила все, что должна была оформить и мы попали туда, куда хотели попасть - в якобы неработающий в субботу сейфинг Сбербанка.

Все довольны. Сделка завершена как и планировалось.

Вместо заключения.
После всей этой истории я не могу понять что это было? Очередное разгильдяйство или героизм?
А может это такой квест, чтобы население не расслаблялось и развивалось?

Почему-то мне это все напоминает ситуацию, когда одни врачи сначала калечат, а другие после героически спасают ситуацию.

В любом случае хотим еще раз сказать отдельное персональное спасибо сотруднику сейфинга, которая в свой выходной нашла время ответить на наш звонок надежды и скоординировала наши действия в правильном направлении.
А также отдельное спасибо Петух Марине Ивановне за ее четкость и профессионализм в быстром оформлении документов и организации посещения нами ячейки.

Другого название такому сервису, как в заголовке этого короткого рассказа, я придумать не могу.
Люди у нас хорошие. На них все и держится.

Всегда ваш - риэлтор Алексей Силантьев.

Согласны с автором? Поделитесь статьей в соцсетях!


expert4estate.ru
ex4es.ru
redapplerealty.ru
global-cons.ru

Кто и как обучает риэлторов. Взгляд изнутри.


Вступление
Помню как в сентябре 1992 года, когда я, волею случая, оказался на пороге агентства недвижимости, меня встретил мой первый менеджер словами: "Не пугайся. У нас тут сумасшедший дом. Но ты сам разберешься!" И я разбирался. Смотрел, слушал, подслушивал, спрашивал, выспрашивал, тыкался носом и другими частями тела в новые ситуации, что-то делал, думая, что я понимаю, что делаю - учился, короче говоря, у старших товарищей методом научного тыка.

Конечно, у нас были какие-то лекции, которые читал сам владелец агентства - американец с огромным опытом работы в недвижимости - Дэн Коркоран. Лекции были очень интересные и познавательные. Я даже кое-что помню из них по прошествии 20 лет. Но смысл полученной тогда бесценной информации я начал понимать много много позже.

В то время все обучение строилось по принципу "делай как я". Практически все агенты в те времена были настоящие самоучки. Других вариантов просто не было.

Зачем риэлтору учиться?
Что есть у человека более ценнное, чем его недвижимость? Наверное, только здоровье. (Ну, конечно, еще семья, дети. Но это - не у всех, а вот здоровье - у каждого.) И как может человек, которому доверяют его клиенты одну из самых ценных вещей своей жизни, заниматься данным вопросам без должного образования?
Врачи учатся. Летчики учатся. Даже водители трамвая учатся. А риэлторы?

А риэлторы, вроде как, тоже учатся. Есть курсы, есть программы обучения, есть даже целый институт недвижимости. С виду как будто все в порядке. А чему там учат на самом деле?

Чему учат риэлторов.
На самом деле учат правильным вещам. Но правильным не с точки зрения клиента, а с точки зрения владельцев агентств недвижимости. Учат как быстрее находить клиентов, как убедить их работать именно с вами, как постараться взять с них побольше денег на оплату услуг.

Например: продавцу говорится, что комиссию за услуги платит продавец, а продавцу - что эту комиссию платит покупатель (любимая фишка многих риэлторов). Например: мы продадим вашу квартиру быстро и дорого (полностью взаимоисключающие друг друга понятия). Мы сделаем 3D фотографии вашей квартиры (а эту квартиру даже на телефон стыдно фотографировать), мы разместим ее на 658 сайтах, включающих сайты агентств недвижимости Австралии и Африки. И прочее, в такой же интригующей и убедительной форме.

Также начинающие риэлторы любят рассказвать клиенту о тайных, закрытых, секретных базах данных, в которые могут попасть только они и где легко продаются и покупаются квартиры. Рассказывающее такие сказки риэлторы даже не осознают того, что продавец, узнав о продаже его квартиры через какую-то тайно-секретную базу данных, в которую обычным покупателям с деньгами вход заказан, первым прекратит работать с таким горе-специалистом.

Начинающие риэлторы, выходящие с такого обучения, не могут понять, почему от них шарахаются умные, думающие клиенты, при том, что другие слушают их сказки широко открыв рот. Менеджеры объясняют им, что это нормально, что так на рынке недвижимости все и происходит, что это норма жизни. Менеджеры искренне и честны - они не знают другой схемы работы, они сами вышли из этой системы. И эти же менеджеры преподают на курсах, тренингах и семинарах. Ничего удивительного. Все понятно и логично.

Чему надо учить риэлторов.
Мало кто из риэлторов может четко озвучить главную задача любого из нас - экономить время, деньги и нервы своим клиентам. А если кто и понимает, то не владеет практическими знаниями. Когда клиент без агента может посмотреть в неделю 5 квартир, а с агентом 4, то зачем ему такой помощник? Когда клиент может без агента затратить на сделку 3 часов своего времени, а с агентом 5, то в чем смысл дополнительных затрат на такой сервис?

От праведного гнева клиентов, в большинстве случаев, спасает только тот факт, что клиент не обладает достаточными знаниями, чтобы разглядеть косяки, нестыковки, неудобства, которые доставляет ему его личный риэлтор.

Зарисовочка.
Чему может научить руководитель одного из крупнейших агентств Санкт-Петербурга, сам в прошлом очень не плохой агент, любящий обучать своих риэлторов, когда в его агентстве покупатель может внести залог за выбранную им квартиру только с 10 до 17 в рабочие дни? При  этом комиссия у этого агентства составляет 6 процентов, а руководителя этой компании искренне волнует только один вопрос - как бы увеличить комиссию до 8 процентов.

Оправдание.

Большинство преподавателей, ведущих тренинги, кусры, семинары по обучению риэлторов, сами давно уже отошли от дел. Осмелюсь утверждать, что успешный риэлтор никогда добровольно никому не отдаст своих клиентов - не бросит свою успешную работу для того, что бы пойти преподавать. Да и деньги, по сравнению с тем, что зарабатывает успешный риэлтор в поле, не сравнятся с преподаванием никогда. Недвижимость - наркотик, агенты - наркоманы! Я полностью согласен с этим шуточным определением. Он может пытаться как-то ограничить свою дейтельность, отказавшись от обслуживания напрягающих его клиентов. Но отказать в помощи своим, практически родным людям, которые к нему привыкли и кроме него уже никому не доверяют.?!!...  Я не могу себе такого представить.

Вот и получается вполне себе понятная и объяснимая ситуация. Профессионалы работают, а случайные люди обучают. Согласен - мы сами виноваты. В том числе и я лично.

Что делать.

Пока не настроена нормальная схема обучения риэлторов, я лично не вижу другого способа обучения желающих освоить такое не простое дело, как торговля недвижимостью, кроме как наставничество. Но не то наставничество, которое пытаются навязать руководители риэлторских фирм, а настоящее - когда сам стажер выбирает себе наставника-профессионала, договаривается с ним об условиях сотрудничества и обучения, и на свободных взаимовыгодных условиях работает вместе с ним на начальном этапе своей карьеры.

Наставник - опытный риэлтор со стажем - делегирует своему ученику различную черную работу, получая тем самым экономию своего времени и сил, но при этом делится с учеником своими знаниями и опытом, разбирая подробно все возникающие на их пути ситуации.

Такое сотрудничество может длится годами и, впоследствии, перерасти даже в полноценное партнерство. При таком сотрудничестве не нужно первоначальное обучение новичка. Можно сразу отправлять его в бой с нуля. Например: показывать квартиру для аренды и даже продажи (если это, конечно, не элитное жилье), доверить сбор необходимых для сделки справок и документов по доверенности. И новичку не будет стыдно перед своими клиентами (среди которых, как правило, в начале карьеры новичка по понятным причинам оказываются его родственники и друзья).

В конце концов,у опытного риэлтора всегда найдутся клиенты, которыми он не хочет или не видит смысла заниматься по разным причинам. Да простят меня уважаемые клиенты, но именно таких клиентов можно и нужно отдавать стажерам для тренировки. Как говорится, наглость города берет. Как показала моя личная практика, полные энергии стажеры часто ухитряются "продавить" такие сделки, за которые я, в силу своего опыта и понимания, никогда бы не взялся даже за тройную оплату.

Обращение к клиентам.
Не позволяйте риэлторам учиться на себе.
Для этого есть только один способ - работайте с профессионалами.
Понимаю, что их сложно, а иногда и невозможно в нужный момент найти, но вы хотя бы попробуйте.

Обращение к риэлторам.
Наша первейшая обязанность - экономить время, нервы и деньги своим клиентам.
Любое свое действие надо рассматривать в первую очередь именно с этой точки зрения.
Если вы так делаете - вы профи!

Всем удачи и безопасных сделок!

Всегда ваш - риэлтор Алексей Силантьев.

Согласны с автором? Поделитесь статьей в соцсетях!


expert4estate.ru
ex4es.ru
redapplerealty.ru
global-cons.ru

Яна. (Можем мы и сами шевелить усами! К.Чуковский) Рассказ.



Продавалась у меня маленькая квартирка-студия в Приморском районе. Маленькая, но очень симпатичная. Продать надо было побыстрее, потому что клиенту уже поступили деньги от продажи другой его квартиры в другом городе и надо было быстрее их вкладывать в недвижимость побольше. А для этого надо было побыстрее найти покупателя на его студию. Мы немного снизили цену и покупатель наконец нашелся!

Покупателем была скромная и приятная в общении девушка Яна. Агента у нее не было.

Зато у нее была Жанна.  Жанна раньше работала в налоговой инспекции, и, следовательно, по мнению их обеих, обладала всеми необходимыми знаниями, чтобы избавить свою подругу Яну от лишних расходов без потери качества. Она так думала.

Когда я попросил у Яны телефон Жанны, чтобы согласовать с ней, как с представителем покупателя, условия и схему нашей сделки, выяснилось, что Жанна консультирует Яну исключительно на условиях анонимности и сохранения тайны Жаниной личной жизни. Связаться с Жанной мне не удалось. Зато мне удалось вдоволь послушать её рекомендаций по поводу предстоящей сделки, переданных через Яну.

Там было много интересного и оригинального. Например: для минимизации расходов на налоги Жанна рекомендовала заключить договор купли продажи в простой письменной форме датой до 1 января 2016 года (а дело наше было уже в мае 2016), что, впринципе технически возможно. Совершенно легко можно заключить договор в простой письменной форме задним числом - проверить это нет никакой возможности. Но вот зарегистрировать его в Росреестре задним числом не возможно. Право собственности переходит на покупателя только с момента государственной регистрации перехода права собственности, а значит смысл таких хитрых действий пропадает.

Мне удавалось довольно успешно отбивать все рекомендации Жанны и продвигать мой, выстраданный десятилетиями, рабочий план сделки до тех пор, пока Яна не начала разговор про безопасность сейфовых ячеек, через которые у нас должны были происходить взаиморасчеты. Тут я понял, что проигрываю.

Яна настаивала на том, чтобы деньги закладывались в ячейку банка ВТБ24. Этот банк, по информации Яны, несет полную ответственность за денежные средства, положенные в его ячейки. Яна настаивала, что эту информацию она получила по горячей линии банка.

Зная, что эта информация скорее всего является ложноя, чтобы не тратить время на поиск нового клиента, я был вынужден уступить. Время было уже позднее и времени проверить полученнную от Яны информацию у меня не было.

Все моим планы по быстрому и четкому проведению сделки начинали лететь в тар-тарары. Похоже нас ожидало веселое шоу. И я оказался прав.

На следующий день, при нашем совместном визите в отделение ВТБ24, выяснилось, что банк не только не отвечает за денежные средства в своих ячейках, как и все остальные банки, так еще у него нет свободных ячеек - все занято! Но Яна была упорна и, обзвонив несколько отделений, она все-таки нашла в филиале на Московском проспекте свободные ячейки для нас. Эх, такую энергию, да на благое дело.....!

Не буду утомлять читателя скучными подробностями всего этого незапланированного геморроя, который отнял у нас кучу лишнего времени. Скажу только самое интересное. Как по заказу, именно на следующий день после всех этих приключений по выбору банка для безопасного проведения сделки, на сайте Фонтанки ру вышла статья  об ограблениях банковских ячеек, в которой именно отделение банка, выбранного Яной, было указано, как наиболее пострадавшее по количеству похищенных денег в 2012 году. Вот эта статья http://www.fontanka.ru/2016/05/25/140/

Уверен, что бомба два раза в одну воронку не падает. И все у нас будет хорошо. Но.. с такими Янами лучше лишний раз не пересекаться - сэкономите себе кучу времени, нервом и, как следствие, денег.

Спасибо вам Яна за дополнительный тренинг. Но лучше бы уж без него.

Все добра! Удачи и успехов!
Берегите себя, друзья!
Всегда ваш - риэлтор Алексей Силантьев.

Согласны с автором? Поделитесь статьей в соцсетях!


expert4estate.ru
ex4es.ru
redapplerealty.ru
global-cons.ru

Нотариальный депозит - первый блин. Рассказ.



Я агент по недвижимости в славном городе Санкт-Петербурге. Уже как 24 года. С 19 лет. Не люблю себя так называть, но народ уже привык. Поэтому пусть будет агент. Как говорится, хоть горшком назови, только в печку не ставь.

Заранее предупрежу, что лишними деталями отвлекать уважаемого читателя не собираюсь, но те детали, что я пишу вначале очень даже будут веселить вдумчивого читателя в конце.

Одному моему клиенту понадобилось выкупить комнату у соседей. Деньги на это мероприятие он только что получил с продажи доставшейся ему по наследству квартиры, за которую почти всю сумму, за исключением пяти (!) тысяч рублей заплатил Жилищный комитет Санкт-Петербурга по программам кучи различных субсидий путем перечисления их на счет продавца. Покупатели из своего кармана дали только пять тысяч рублей. Но рассказ не об этом.

Решили мы с клиентом и продавцами нужной ему комнаты сделать сделку с использованием недавно запущенного в массы нотариального депозита. На самом деле прекрасна штука, я вам скажу. Перечисляешь деньги из любого банка на счет нотариуса, получаешь от него справочку о наличии денег на счету нотариального депозита, оформляешь у этого же нотариуса все документы и все. Нотариус перечисляет деньги на счет продавца, а может даже выдать их наличными в банке нотариуса по предварительному согласованию. И денег дополнительных за это не берут. С нас точно не просили.

Мы все узнали и начали процесс. Покупатель, мой клиент, пошел в Сбербанк и дал рапоряжение на перевод полученных от Жилищного комитета денег на счет нотариуса. Шоу началось мгновенно. Сбербанк сказал, что он не может вот так вот сразу перевести деньги на счет нотариуса, потому сначала необходимо провести проверку службой безопасности банка. Приходите через несколько дней.

Ну мы пришли через несколько дней. Слава Богу, в деньгах Жилищного комитета Питера не нашли террористической составляющей и нотариуса также не записали в преступники. Нам разрешили сделать перевод. Мы его радостно сделали. Получили все необходимые квитанции и чеки и ушли ждать сообщения от нотариуса, что он деньги получил.

Прошел день.. два.. три..... четыре... пять... - денег нет! В Сбербанке говорят - ждите 3-5 дней, но выходные не считаются. Мы ждали неделю. Не скажу, что это было приятное занятие. После недели ожидания обалдевшая и взволнованная клиентка прибежала в Сбербанк и пошла уже к управляющему отделением с понятными и логичными вопросами - бабки где?. Управляющий полез копаться в компьютере, нажимать различные кнопки и клавиши и..  выяснил, что деньги никуда не уходили. Ну недооформила что-то операционистка в компьютере, не нажала нужную клавишу завершения операции. Как сказала начальник - "Деньги вернулись на счет".

Пам парам! Радость и праздник - деньги нашлись!

Я еще будучи ребенком понял одну простую хитрость - как сделать человека счастливым. Надо у него что-нибудь взять, а когда он начнет сильно волноваться - вернуть. Счастья будет полные штаны. Вот примерно так и осчастливил нас Сбербанк.

В итоге, потащили по старинке наличкой в ячейку расчетного центра, потому что желание ставить новый эксперимент с безналичными расчетами у клиентов почему-то пропало..

Нотариальный депозит - прекрасная вещь! Но ничто не спасет нас от Сбербанка. Хорошую идею опять, видимо, похоронят сопутствующим сервисом.

Кстати! 1500 рублей комиссии, взятые Сбером за несостоявшийся перевод, банк так и не вернул. Сказал, что не может - программа так устроена. пишите письма!

Будем писать.

(Имеются все чеки. Контролер Пилюкова Татьяна Петровна. 18 мая 2016 года 9часов59минут (указано в чеке). Сумма перевода 1001500 рублей. Доп. офис №9055/0675 - 05590550675. ФИО пострадавшего клиента - Двойченко Наталья Валерьевна.)

Берегите себя, свои деньги и нервы.
Всегда ваш - риэлтор Алексей Силантьев.

Согласны с автором? Поделитесь статьей в соцсетях!


expert4estate.ru
ex4es.ru
redapplerealty.ru
global-cons.ru